日常生活，居间合同在租房买房婚姻介投资等均被广泛应用，但在现行合同法，仅有4个条款规范，寥寥的条款无法支撑起实的广泛应用。在即将施行的民法典，居间合同章节得到了修订和完善，尤其对以居间业为经营的企业及个人生重大影响。本文将围绕具体条款，对其变化与适用进行简要的分析。
这是该章节变化最大的条款。比较法上，大多数家和地区都规定了居间人主张必要费用返还请求权需以约定为前提，例如台湾地区民法第五百六十九条第一项规定居间人支出之费用，非经约定，不得请求偿还。而对于目前合同法的规定，在我，无论是学界还是普通大众，均不同程度地肯认该条的合理性，认为介人进行了带看房在潜在的买卖方之间进行斡旋协商等劳动，并可能就此支付了费用，委托人已经接受了居间人提供的媒介服，那么即使居间人最终未能促成委托人与第三人缔约，要求委托人返还必要费用确在情理之。 但从法理角度，必要费用实则已包含在介报酬之，介人未促成缔约的，不得主张报酬，未经特别约定的情况下，亦无主张必要费用的权利。尤其对于以介活动为营业的专业介公司而言，必要费用本就属于其营业成本之一，自然不得要求委托人偿还。由此观之，现民法典第九百六十四条的修改实际是顺应了比较法之大流，且与法理及实做法相通，但应注意将具体适用时，介人须调整合同条款的相关表述，以免后续因费用支出徒增纠纷。 民法典第九百六十五条源于1号指导案例1。 基本案情原权人李某某在多家房屋介公司挂牌销售某房屋。当年10月，A房地经纪公司带陶某某看了该房屋；同年11月，B房地顾问公司带陶某某之妻曹某某看了该房屋；几日后，C房地经纪公司又带陶某某看了该房屋，并于同日与陶某某签订了房地求购确认书。 该确认书第2.4条约定陶某某在验看过该房地后六个月内，陶某某或其委托人代理人代表人承办人等与陶某某有关联的人，利用C公司提供的信息机会等条件但未通过C公司而与第三方达成买卖交易的，陶某某应按照与出卖方就该房地买卖达成的实际成交价的1，向C公司支付违约金。 当时C公司对该房屋报价165万元，而B公司报价145万元，并还在积极与卖方协商价格。最终，陶某某选择在B公司的居间下，与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某某支付给B公司佣金1.38万元。 该案的争议焦点为1房地求购确认书第2.4条是否有效；2被告是否存在违约行为。 本案，法首先确认房地求购确认书的性质为居间合同；在判断确认书第2.4条的效力时，法认为该条系格式条款，并依据合同法第四十条2认定其有效。 此时判断被告是否违约的关键在于被告是否存在利用C公司提供的信息机会等条件但未通过C公司而与第三方达成买卖交易的行为。法认为1原权人通过多家介公司挂牌出售同一房屋；2被告通过其他公众可以获知的正常途径获得了同一房源信息；3被选择的介公司报价低服好。因此买方没有违反禁止跳单条款，不构成违约，不需要支付违约金。 民法典第九百六十五条是对该指导案例裁判观点的继承与发展。 第一，第九百六十五条采用了与1号指导案例类似的表述利用介人提供的交易机会或者媒介服。但何为利用？行为达到何种程度便称得上是利用？1号指导案例没有就此展开具体论证，仅仅因为三个事实法便得出买方没有利用的结论，论证基础过于薄弱，论证范围亦尤为狭窄，不免让人疑惑1委托人将多家介人提出的报价进行比对后选择最优的是否构成对其他介人提供的信息的利用？2因第一个介人提供的信息而生购买动机，然后去寻找更多的介人以获得更多的报价信息，且未通过第一个介人达成合同的，是否是利用？等等。以上，指导案例并未给出答案，笔者认为，民法典生效后，可以对利用进行必要的扩张解释，不能局限于指导案例所体现的一种情形，才能对实形形色色的跳单行为进行有效的规制。 第二，第九百六十五条将指导案例跳单人需支付违约金违约金请求权变更为需支付报酬报酬请求权。即使介合同没有跳单条款并预先约定相关违约责任，委托人的行为若符合第九百六十五条要件的，仍然需要向介人支付一笔费用，只不过该笔费用的性质从违约金转化为报酬，由此可见，第九百六十五条正式从制度上否定了跳单行为的正当性。 在实，经常有法直接将介合同认定为特殊的委托合同，但实际上，现存合同法并无此类适用规定。现民法典在该章节最后增加了参照适用规定，系借鉴了日本法居间合同准用委托合同规则的立法例，似乎使得居间合同是一种特殊委托合同的身份更加明确。 但需注意，参照适用不等于直接适用，前者意味着没有强制力。如果介合同章节没有相关规定的，可以参照委托合同的有关规定，最终是否适用，仍然需要具体讨论。 在参照适用时，我们需要对委托合同章节可能被介合同参照适用的法条进行梳理，限于篇幅，本文主要讨论两点 1.介人是否因此享有比例报酬请求权？ 民法典第九百六十三条第九百六十四条明确规定介人仅在其促成合同成立时才享有对委托人的报酬请求权，以及在合同有约定情况下的必要费用返还请求权。而委托合同虽然与介合同同属劳合同，在内容和法律效果上却大不相同。在委托合同，受托人接受委托人的委托处理事，且不以事完成为效果，因此受托人即使没有完满完成委托事，也有权就已完成的事项请求委托人支付相应报酬。由此观之，介合同与委托合同在报酬请求权方面存在质的差别，介合同的特征明确了介人不享有比例报酬请求权，因此不能参照适用委托合同章节第九百二十八条的规定。 2.介人是否因此面临义的扩张？ 根据合同法及民法典的规定，介人仅负如实报告义。但司法实已经对介人所负担的义进行了一定程度的突破，有以下两种观点 一在陈某某诉林某某居间合同纠纷案3，法认为本案系居间合同纠纷，林某某作为居间人，向委托人陈某某就某水电公司增资持股事宜，提供订立合同的媒介服。根据合同法第四百二十五条‘居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任’之规定，林某某提供居间服，就其所知悉的与订立合同有关的事项，负有向陈某某如实报告的义。但其并非以居间为营业，就陈某某所主张水电公司隐名股资负债情况等事项，不负有积极调查义。 二在李某某诉上海某房地顾问有限公司居间合同纠纷案4，法认为在房屋买卖居间活动，介公司对于受托事项及居间服应承担符合专业主体要求的注意义，注重审查核实与交易相关的主体身份房权属委托代理信用资信等证明材料的真实性。介公司因未尽必要的注意义而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。 案例一将介人区分为以介为营业的以及非以介为营业的介人，并进而认为非以介为营业的，不负有积极调查义。对该观点进行反面解释，似可得出以介为营业的介人负有积极调查义的结论。因此上述两个案例的内在逻辑是一致的，均认为以介为营业的介人，其义应进行一定程度的扩张，应负有一定的积极调查义。在民法典出台以前，该义的规范基础是存疑的，可能的规范基础在于民法总则第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用惯，但是不得违背公序良俗。即可将介公司的积极调查义视为介公司这类专业主体的行业惯。而在民法典出台之后，根据介合同章节新增的 参照适用条款，完全可以参照委托合同受托人负有积极调查的义，从而为以介为营业的介人调查义的导入增加新的解释空间，介人违反该义给委托人造成损失的，委托人亦可要求介人承担第九百六十二条第二款5以外的损害赔偿责任。 待民法典正式施行后，针对上述修改内容，在介活动相关企业及个人需注意 1.为更大程度地降低经营成本，可在介合同范本补充相应内容并作为格式条款使用。明确约定即使介人最终未促成合同成立，介人仍有权请求委托人支付从事介活动支出的必要费用，包括但不限于交通费通讯费等。同时可预先约定必要费用的数额计算方法例如报酬的203050等。 2.在介合同，将利用介人提供的交易机会或者媒介服的利用情形以列举的方式予以具体化，以降低证明委托人的行为构成跳单并需要承担相应法律责任的证明难度，更实地保护介人的利益。 3.在进行介活动时，介人尤其是以介为营业的介人需重视义范围，例如对第三人的某些重要资质信用身份文件等调查核实的义，以免出现纠纷后被要求承担损害赔偿责任。 1 参见2009沪二民二民终字第1508号。 2 合同法第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任加重对方责任排除对方主要权利的，该条款无效。 3 参见2017最高法民申1976号 4 最高人民法公报 2015年第2期总第220期 5 民法典第九百六十二条第二款介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
